Nirgends sonst, so scheint es, ist ein Vergleich so wichtig, wie bei Baufinanzierungen. Bereits eine Differenz von wenigen Zehntel Prozentpunkten im Darlehenszins kann zu höheren Kosten führen. Dabei lohnt es sich auch die verschiedenen Finanzierungsmodelle (Hypothekendarlehen, Immobilienkredite, Bauspardarlehen) zu vergleichen und das eigene Kapital realistisch einzusetzen. Der Baufinanzierung Vergleich lohnt erst unmittelbar vor der Kreditaufnahme, da sich die Konditionen (Zinsen) der Anbieter häufig ändern. Mit dem Qomparo Baufinanzierung Vergleich hat man die Möglichkeit verschiedene Anbieter zu vergleichen und Finanzierungskonzepte parallel durchzurechnen. Dabei werden objektive User-Meinungen & -erfahrungen dargestellt, die dich kompetent unterstützen sollen.

Informiere Dich über die Tabelle:

Schon eine Differenz von wenigen Zehntel Prozentpunkten im Darlehenszins kann bei Immobilienfinanzierungen zu Kostenunterschieden im fünfstelligen Bereich führen. Doch nicht nur deshalb verwenden Bankkunden auf einen Baufinanzierung Vergleich sehr viel mehr Zeit als für andere Finanzvergleiche. Es geht nicht nur um den Vergleich verschiedener Anbieter, sondern auch um den Vergleich verschiedener Finanzierungsmodelle.

EINE PAUSCHALE BAUFINANZIERUNG EMPFEHLUNG GIBT ES NICHT

So kommen für eine Immobilienfinanzierung verschiedene Kreditvarianten in Betracht. Hypothekendarlehen können fest oder variabel verzinst sein. Bei festverzinslichen Immobilienkrediten kann eine vollständige Tilgung bis zum Ende der ersten Zinsbindungsfrist vorgesehen oder eine Anschlussfinanzierung geplant werden. Häufig werden Bauspardarlehen von Bausparkassen in das Finanzierungskonzept integriert. In Einzelfällen bieten sich Fremdwährungsdarlehen an. Steht ein Bau- oder Erwerbsvorhaben erst in der Zukunft an, können Forwarddarlehen sinnvoll sein.

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ALLE VARIANTEN SOLLTEN DURCHGERECHNET WERDEN

Eine pauschale Empfehlung für ein bestimmtes Finanzierungskonzept kann es nicht geben: Die Umstände des Einzelfalls – zum Beispiel die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals, der Beleihungsauslauf des Hypothekenkredits und die Einkommensverhältnisse des Kreditnehmers – müssen zwingend berücksichtigt werden. Im Vorfeld einer Baufinanzierung sollten alle in Betracht kommenden Finanzierungskonzepte parallel durchgerechnet werden. Das erfordert zwingend den Vergleich diverser Banken und Bausparkassen.

DIE KONDITIONEN ÄNDERN SICH SCHNELL

Der Baufinanzierung Vergleich sollte unmittelbar vor der geplanten Kreditaufnahme stattfinden. Die Konditionen der Anbieter auf dem Markt ändern sich relativ häufig, da die Zinssätze im Geschäft mit Hypothekenkrediten ganz maßgeblich durch die Entwicklungen auf dem Anleihen- und Pfandbriefmarkt beeinflusst werden und der Spielraum der Institute hier geringer ist als zum Beispiel bei Verbraucherkrediten.

Fazit: Wer eine Baufinanzierung beantragen und möglichst günstig in die eigenen vier Wände einziehen möchte, sollte nicht nur die Konditionen verschiedener Anbieter vergleichen, sondern auch mehrere Finanzierungskonzepte parallel durchrechnen.

Das entscheidende Kriterium für jeden Baufinanzierung Test muss der Effektivzins sein, da bereits ein um 0,1 % höherer oder niedrigerer Zinssatz signifikante Auswirkungen auf die Gesamtkosten der Finanzierung hat. Trotzdem darf sich der Test nicht allein auf den Zinssatz beschränken: Ein günstiger Effektivzins ist eine unerlässliche, aber nicht die einzige Bedingung für ein gutes Angebot.

BAUFINANZIERUNG TEST MUSS KOSTENLOSE SONDERZAHLUNGEN BERÜCKSICHTIGEN

Vorteilhaft ist ein vertraglicher Anspruch auf kostenlose Sonderzahlungen. Ohne diesen Anspruch darf die Bank für Sonderzahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, die sehr viel höher ausfallen kann, als es bei Verbraucherkrediten üblich ist. Das Recht auf kostenlose Sonderzahlungen muss sich dabei nicht auf den gesamten offenen Kreditbetrag beziehen. Bereits die Option, pro Kalenderjahr zum Beispiel 5.000 € ohne Vorfälligkeitsentschädigung über den eigentlichen Kapitaldienst hinaus tilgen zu können, erhöht die Flexibilität enorm. Bei Bausparkassen sind kostenlose Sonderzahlungen nahezu immer möglich, so dass dieses Kriterium hier kein Vorteil ist.

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BEREITSTELLUNGSZINSEN UND AUFSCHLÄGE FÜR HÖHEREN BELEIHUNGSAUSLAUF

Bei Bauvorhaben zahlen Banken den genehmigten Kredit in der Regel in mehreren Teilen aus: Der Kreditnehmer muss nachweisen, dass bestimmte Leistungen erbracht worden sind, und die Rechnungen der Bau- und Handwerksunternehmen einreichen. Banken sollten für einen möglichst langen Zeitraum auf Bereitstellungszinsen verzichten, die auf bereits genehmigte, aber noch nicht abgerufene Kreditbeträge anfallen. Diese können die Finanzierung sonst um einige tausend Euro verteuern. Auch die Aufschläge für den Fall, dass der Beleihungsauslauf höher ausfällt als erwartet, sollten berücksichtigt werden: Steigen die Zinssätze mit dem Beleihungsauslauf sehr steil an, sollte ein Sicherheitspuffer einkalkuliert werden.

KOMBINATION MIT STAATLICHEN FÖRDERDARLEHEN

Die meisten Privathaushalte, die zur Finanzierung eines selbst genutzten Eigenheims eine Baufinanzierung beantragen, erfüllen die Kriterien für Förderprogramme von öffentlichen Förderbanken, etwa der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese Kredite werden implizit oder explizit durch den Staat subventioniert und sind deshalb sehr kostengünstig. Der Baufinanzierung Test muss deshalb die Kombinationsmöglichkeit privater Kredite mit staatlichen Förderdarlehen berücksichtigen.

Fazit: Die ideale Baufinanzierung bietet niedrige Zinsen und kostenlose Sonderzahlungen und verzichtet auf Bereitstellungszinsen. Außerdem wird der Kredit auch bei einem etwas höher als veranschlagt ausfallenden Beleihungsauslauf nicht dramatisch teurer und kann mit Förderkrediten der öffentlichen Hand kombiniert werden.

Das Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt – und damit auch auf dem Markt für Hypothekenkredite – ist historisch niedrig. Zu keinem anderen Zeitpunkt nach dem Zweiten Weltkrieg konnten Immobilien unabhängig von der Kreditlaufzeit zu so günstigen Zinssätzen finanziert werden.

EIGENHEIM SCHAFFT WIRTSCHAFTLICHE SICHERHEIT

Der Erwerb eines Eigenheims verspricht wirtschaftliche Sicherheit. Eigentümer machen sich von Mietsteigerungen unabhängig und legen darüber hinaus den Eigenkapitalanteil ihrer Finanzierung in einem gegen Inflation geschützten Investment an. Die eigenen vier Wände bieten nach der Tilgung des Hypothekenkredits einen Mietvorteil, der einen integralen Bestandteil der privaten Altersvorsorge darstellen kann.

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SCHUTZ GEGEN INFLATION UND KRISEN

Kapitalanleger können ihren Eigenkapitaleinsatz mit einem Immobilienkredit hebeln und dadurch eine höhere Rendite erwirtschaften. Immobilien gelten als Sachwert und versprechen Anlegern Schutz vor diversen Krisenszenarien, beispielsweise einer Hyperinflation oder einer staatlichen Abgabe auf Bankguthaben im Krisenfall.

GÜNSTIGE ANSCHLUSSFINANZIERUNG

Nur ein Teil des Hypothekenkreditmarktes wird für neue Bau- oder Erwerbsvorhaben beansprucht. Viele Kreditnehmer besitzen bereits ein Eigenheim und können das niedrige Zinsniveau nutzen, um günstige Anschlussfinanzierungen zu realisieren, wenn die erste Zinsbindungsfrist des laufenden Kredits endet. Das niedrige Zinsniveau ermöglicht wahlweise eine Verkürzung der Laufzeit oder eine Reduzierung der Rate. Wer im Baufinanzierung Vergleich gezielt danach sucht, kann die niedrigen Zinsen auch dazu nutzen, bei konstanter Rate und Laufzeit der Anschlussfinanzierung eine einmalige Barauszahlung zu realisieren.

UMSCHULDUNG BESTEHENDER KREDITE

Eigentümer unbelasteter Immobilien können Verbindlichkeiten jeglicher Art (zum Beispiel Verbraucherkredite, Ratenzahlungen oder andere offene Forderungen) mit einem Immobilienkredit unkompliziert und zu günstigen Konditionen ablösen. Da der Gesamtwert der offenen Verbindlichkeiten in solchen Situationen häufig nur einen Bruchteil des Immobilienwertes ausmacht, lassen sich solche Umschuldungen auch mit einer Karenzzeit für die Ratenzahlungen des Hypothekenkredits verbinden.

Fazit: Immobilienkredite sind so günstig wie nie seit dem Zweiten Weltkrieg und ermöglichen den Bau oder Erwerb von Immobilien zu historisch günstigen Konditionen. Eine eigene Immobilie kann die Lebensqualität sofort erhöhen und langfristig zu einer besseren privaten Altersvorsorge beitragen.

Ob eine Baufinanzierung sich auszahlt, hängt von verschiedenen Umständen ab, die sich zum Teil nicht zuverlässig voraussagen lassen. So ist der Mietvorteil eines Eigentümers desto größer, je stärker die Mieten in der Zukunft steigen und je länger die Miete eingespart wird. Dies wiederum hängt auch damit zusammen, welches Lebensalter der Käufer erreicht. Der Mietvorteil kann geschmälert werden, wenn der Eigentümer – etwa aus beruflichen Gründen – seinen Wohnort wechseln und eine zusätzliche Wohnung anmieten muss.

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FAMILIEN FINANZIEREN HÄUFIGER ALS SENIOREN

Deshalb liegt die Baufinanzierung Empfehlung für junge Familien grundsätzlich näher als für Senioren. Bauherren oder Eigentümer sollten genügend Eigenkapital mitbringen. Die meisten Banken finanzieren Immobilien ab einem Eigenkapitalanteil von 10 % des Kaufpreises bzw. der Baukosten. Sinnvoll ist jedoch ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 %.

10 % EIGENKAPITAL SIND OBLIGATORISCH

Das ist kein willkürlicher Wert: Bausparkassen genehmigen Beleihungsausläufe bis 80 % inklusive ihrer eigenen Darlehen ohne Zinsaufschläge. Wenn 20 % des Kaufpreises durch freies Eigenkapital inklusive Bausparguthaben und weitere 20 % mit einem Bauspardarlehen aufgebracht werden, kann der reguläre Hypothekenkredit mit einem Beleihungsauslauf von 60 % aufgenommen werden. Dann entfallen fast immer jegliche Zinszuschläge.

IMMOBILIEN ALS KAPITALANLAGE UND ALTERSVORSORGE

Kapitalanleger können den Kauf und die Vermietung von Immobilien zum Vermögensaufbau und/oder zu Zwecken der privaten Altersvorsorge nutzen. Die durch die Kaltmieten erzielten Renditen sind zumeist überschaubar, aber relativ konstant. Die regional sehr unterschiedlichen Miethöhen und Leerstandsquoten spiegeln sich in den örtlichen Immobilienpreisen wider.

WER AUF SACHWERTE SETZT, INVESTIERT IN IMMOBILIEN

Immobilien gelten als Sachwert und können deshalb einen Schutz gegen diverse Krisenszenarien bieten. Absolut sicher ist dies aber auch nicht: Sowohl nach der Hyperinflation in den 1920er Jahren als auch nach dem Zweiten Weltkrieg erlitten auch Immobilieneigentümer Vermögensverluste durch staatliche Maßnahmen.

Fazit: Immobilienfinanzierungen eignen sich für junge Familien genauso wie für Alleinstehende. Wird die finanzierte Immobilie selbst bewohnt, besteht die Rendite im besten Fall im erzielten Mietvorteil. Kapitalanleger können mit vermieteten Immobilien solide Renditen erwirtschaften und im Fall von Inflation und Krisen auf den Sachwertcharakter von Häusern und Wohnungen hoffen.

Die meisten Banken und Finanzierungsvermittler stellen auf ihren Internetseiten Formulare zur Verfügung, mit denen ein Angebot eingeholt werden kann. Darin werden relativ detaillierte Angaben zu Einkommen und Vermögen, zum beruflichen Status und zum geplanten Finanzierungsvorhaben gefordert. Insbesondere der Kaufpreis, die geplante Nutzung, der Eigenkapitalanteil und die Beschaffenheit des Objekts (zum Beispiel Eigentumswohnung, Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus etc.) sind anzugeben.

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BAUFINANZIERUNG VERGLEICH: ANGEBOTE SIND ZWEI WOCHEN GÜLTIG

Zumeist wird innerhalb weniger Tage ein Angebot erstellt. Ein wichtiger Kniff: Die Angebote sind in der Regel zwei Wochen lang gültig. Durch Einholung eines Angebots können sich Kreditinteressenten die angebotenen Konditionen somit für einen kurzen Zeitraum sichern. Das ist zum Beispiel empfehlenswert, wenn mit einem plötzlichen Anstieg der Zinsen zu rechnen ist, oder wenn der Baufinanzierung Test noch nicht abgeschlossen ist und die Konditionen weiterer Anbieter untersucht werden müssen.

BESTEHENDE DARLEHEN VORZEITIG KÜNDIGEN

Vor dem Hintergrund des historisch niedrigen Zinsniveaus ziehen viele Immobilienbesitzer die Umschuldung laufender Finanzierungen in Betracht. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung nach billigem Ermessen festlegen kann, wenn kein berechtigtes Interesse des Kreditnehmers an einer vorzeitigen Rückzahlung vorliegt. Berechtigtes Interesse liegt in der Regel nur vor, wenn die Immobilie verkauft wird oder die Bank den Antrag auf eine Nachfinanzierung zu Modernisierungszwecken ablehnt. Auch wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Für deren Festsetzung gelten dann aber strengere und aus Sicht des Kreditnehmers günstigere Regeln.

Fazit: Um ein Angebot für eine Immobilienfinanzierung einzuholen, sind neben den Daten zu den eigenen Einkommens- und Vermögensverhältnissen auch möglichst detaillierte Angaben zum Finanzierungsvorhaben notwendig. Die Angebote sind zumeist zwei Wochen lang gültig und bieten dadurch einen vorübergehenden Schutz vor Zinsänderungen.

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FÜNF WICHTIGE FRAGEN UND ANTWORTEN ZU BAUFINANZIERUNGEN

WAS SIND VOLLTILGERDARLEHEN?

Bei einem Volltilgerdarlehen wird der gesamte Kreditbetrag innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist vollständig getilgt. Dadurch entfällt die Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung mit dem damit verbundenen Zinsänderungsrisiko. Die Zinssätze von Volltilgerdarlehen sind in der Regel etwas günstiger als jene von Immobilienkrediten mit vorgesehener Restschuld.

IST EIN FESTER ODER EIN VARIABLER ZINSSATZ GÜNSTIGER?

Die Zinssätze variabel verzinster Immobilienkredite orientieren sich an Geldmarktzinssätzen, die Zinsen von Krediten mit Zinsbindung dagegen an Zinssätzen des Anleihen- und Pfandbriefmarktes. Deshalb sind variabel verzinste Darlehen in aller Regel mit einem niedrigeren Zinssatz ausgestattet als festverzinsliche Kredite. Dafür besteht ein Zinsänderungsrisiko: Geldmarktzinssätze können sich innerhalb relativ kurzer Zeit durchaus vervielfachen und den anfänglichen Zinsvorteil sehr rasch ins Gegenteil verkehren.

WIE VIEL EIGENKAPITAL IST NOTWENDIG?

Die meisten Banken setzen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 10 % des Kaufpreises bzw. der Baukosten voraus. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger ist der Zins für den verbleibenden Hypothekenkredit. Aufschläge auf den eigentlichen Kreditzins fallen in der Regel an, wenn der Beleihungsauslauf 60 % überschreitet. Bausparkassen verzichten bis zu einem Beleihungsauslauf von 80 % inklusive ihrer eigenen Darlehen auf Zuschläge. Zusätzlich zum Eigenkapitalanteil müssen die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln bestritten werden. Dazu zählen insbesondere die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und gegebenenfalls die Maklercourtage.

WIE HILFT DER STAAT BAUHERREN UND KÄUFERN?

Der Staat fördert den Erwerb selbstgenutzten Eigentums durch verschiedene Maßnahmen. Erstens vergeben öffentliche Förderbanken wie die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) subventionierte Darlehen, die je nach Programm an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft sein können. Zweitens kann die staatlich geförderte Riester-Rente inklusive der darauf laufenden Einzahlungen zur Tilgung von Immobilienkrediten genutzt werden. Dadurch können die Kreditraten zumindest teilweise steuerlich geltend gemacht werden.

LOHNEN SICH SONDERTILGUNGEN AUFGRUND DER NIEDRIGEN ZINSEN?

Wird ein laufender Immobilienkredit durch einen neuen Kredit abgelöst, fällt der Zinssatz des neuen Darlehens in aller Regel deutlich niedriger aus als der frühere Kreditzins. Dennoch lohnt sich eine Umschuldung nicht zwingend: Banken dürfen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die bei einer Kündigung, die nur durch den Wunsch nach niedrigeren Finanzierungskosten motiviert ist, den Umschuldungsvorteil vollständig aufzehren dürfte. Räumt der Darlehensvertrag Kreditnehmern dagegen die Möglichkeit kostenloser Sonderzahlungen ein, lohnt sich deren Ausschöpfung durch neue Kredite fast immer.

g) Für kleinere Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten an der eigenen Immobilie können konventionelle Ratenkredite Immobilienkredite mit Grundbucheintrag ersetzen. Die Zinssätze sind zwar höher, dafür entfallen jedoch die Kosten für den Grundbucheintrag und die gegebenenfalls notwendigen Verhandlungen mit der Bank. Es kann sich lohnen, gezielt nach Ratenkrediten mit Zinsvorteil für Immobilienbesitzer zu suchen.

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BETONGOLD IST NICHT DER EINZIGE INFLATIONSSCHUTZ

Ein erheblicher Teil der Käufer auf dem deutschen Immobilienmarkt interessiert sich derzeit für Vermögensobjekte mit Sachwertcharakter. Wird nur deshalb und nicht primär aufgrund des Interesses an Wohneigentum nach einer Baufinanzierung Empfehlung gesucht, sollten auch Alternativen in Betracht gezogen werden. Inflationsschutz kann auch über ein Aktiendepot erworben werden. Dafür bieten sich unter anderem offene und geschlossene Immobilienfonds, Zertifikate auf den Immobilienmarkt oder auch Aktien von Immobilienunternehmen an.

Fazit: Kleinere Vorhaben im Zusammenhang mit Immobilien lassen sich auch mit Krediten ohne Grundbucheintrag finanzieren. Steht die Suche nach Sachwertinvestments im Vordergrund, können Wertpapiere mit Immobilienbezug eine Baufinanzierung ersetzen.