Auch wenn die Zinsen für Baudarlehen gegenwärtig sehr niedrig sind, reichen das Darlehen der Bank und das Eigenkapital nicht immer für die Finanzierung aus. Die Banken nehmen ein Rating nach strengen Kriterien vor und setzen eine hohe Eigenkapitalquote voraus. Bauherren sollten genügend Eigenkapital für unvorhergesehene Ausgaben zurückhalten. Die Lücke zwischen dem Darlehen der Bank und dem Eigenkapital kann mit einem Nachrangdarlehen geschlossen werden. Es kommt darauf an, den richtigen Nachrangdarlehen Anbieter zu finden, da nicht alle Banken ein solches Darlehen gewähren. Private Anleger können selbst ein partiarisches Nachrangdarlehen gewähren, indem sie mittels Crowdfunding in Immobilien investieren.
- Anbieter von Nachrangdarlehen sind im Rang schlechter gestellt als die erste finanzierende Bank.
- Ein Nachrangdarlehen bietet mehr Finanzierungsspielraum.
- Private Anleger können über Crowdfunding ein Nachrangdarlehen gewähren.
- Autark-Nachrangdarlehen führten zu hohen Verlusten bei privaten Anlegern.
Definition Nachrangdarlehen
Sind Sie privater Bauherr oder kaufen eine Immobilie, reicht das Eigenkapital für die Finanzierung womöglich nicht aus. Sie nehmen ein Darlehen bei einer Bank auf. Diese verlangt Sicherheiten, um sich gegen einen Zahlungsausfall abzusichern. Die finanzierende Bank wird mit einer Grundschuld in Höhe der Finanzierungssumme in das Grundbuch eingetragen. Können Sie die Kreditraten nicht mehr zahlen, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern und sich am Erlös g bedienen. Es handelt sich dabei um einen erstrangigen Grundbucheintrag.
Reicht das Darlehen für die Finanzierung nicht aus, können Sie bei einer weiteren Bank ein sogenanntes Nachrangdarlehen aufnehmen. Zur Sicherheit wird die zweite Bank ebenfalls im Grundbuch eingetragen, sie erhält einen nachrangigen Grundbucheintrag. Können Sie die Darlehen nicht zurückzahlen, muss zuerst die Bank bedient werden, bei der Sie das erste Darlehen aufgenommen haben. Dieses hat als vorrangiges Darlehen bei der Rückzahlung Priorität. Erst nachdem das erste Darlehen zurückgezahlt wurde, können Sie das Nachrangdarlehen, zurückzahlen. Das Nachrangdarlehen steht im Rang zwischen dem vorrangigen Darlehen und dem Eigenkapital.
Da die Sicherheit bei einem Nachrangdarlehen geringer ist als bei einem Vorrangdarlehen, erhebt die Bank, die das Nachrangdarlehen gewährt, meist höhere Zinsen. Nicht jede Bank ist bereit, ein Nachrangdarlehen zu gewähren, da dies mit einem höheren Risiko verbunden ist. Unseriöse Anbieter locken mit guten Konditionen für Nachrangdarlehen, doch handelt es sich dabei um Betrug.
Geeigneten Anbieter für Nachrangdarlehen finden
Viele Banken weigern sich, ein Nachrangdarlehen zu gewähren, da es nicht sicher ist, ob eine Rückzahlung erfolgen kann. Unseriöse Anbieter locken mit günstigen Zinsen für Nachrangdarlehen. Es handelt sich dabei um Vermittler, die eine Gebühr erheben, selbst wenn gar kein Darlehen vermittelt wird. Auf der Website der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) können Sie sich über unseriöse Anbieter informieren. Prüfen Sie die Angebote gründlich und wenden Sie sich im Zweifelsfall an die BaFin.
Ähnlich sieht es aus, wenn Sie selbst ein partiarisches Nachrangdarlehen gewähren und am Crowdinvesting teilnehmen möchten. Auch hier locken einige Anbieter mit hohen Renditen, doch handelt es sich dabei oft um unseriöse Angebote. Ein Beispiel dafür ist das Autark-Nachrangdarlehen, durch das private Anleger viel Geld verloren haben. Die BaFin kann Auskünfte über unseriöse Angebote geben. Möchten Sie in Immobilien investieren und beim Crowdinvesting Ihr Geld anlegen, können Sie das bei Exporo. Es handelt sich um eine seriöse Plattform, die das Crowdfunding in Immobilien vermittelt.
Benötigen Sie ein Nachrangdarlehen für die Bau– oder Immobilienfinanzierung, finden Sie in den Sparkassen und Genossenschaftsbanken seriöse Nachrangdarlehen Anbieter. Diese gewähren oft günstige Konditionen, wenn der Beleihungswert einer Immobilie bei mehr als 60 Prozent liegt. Sie sollten die Sparkasse oder Genossenschaftsbank über das vorrangige Darlehen informieren und ein Angebot für ein Nachrangdarlehen anfordern.
Jetzt zur IKANO BankDas Nachrangdarlehen durch Crowdfunding
Das Crowdfunding gewinnt als alternative Finanzierungsquelle immer mehr an Bedeutung. Gründer von Startups beschaffen sich damit zusätzlich zum Bankdarlehen Kapital, um die Gründung ihres Unternehmens zu finanzieren. Das Kapital durch Crowdfunding ist ein Nachrangdarlehen und wird meist von anderen Unternehmen gewährt. Teilweise können sich auch Privatpersonen am Crowdfunding für Startups beteiligen. Neben dem Nachrangdarlehen kann das Crowdfunding als direkte Beteiligung am Unternehmen erfolgen.
Crowdfunding wird immer häufiger zur Finanzierung von Immobilien genutzt. Aufgrund der strengeren Regulierungen der Banken werden nicht immer komplette Immobilienprojekte durch eine Bank finanziert. Die Banken nehmen ein strenges Rating vor, um die Bonität zu prüfen. Sie verlangen eine Eigenkapitalquote von 10 bis 40 Prozent. Da die Immobiliengesellschaften in der Regel mehrere Projekte gleichzeitig durchführen, kann ein so hoher Betrag an Eigenkapital meist nicht für die Projekte eingesetzt werden. Die Immobiliengesellschaften müssen sich zusätzliches Kapital beschaffen. Für sie bietet ein partiarisches Nachrangdarlehen durch Crowdfunding einige Vorteile:
- Verbesserung ihres finanziellen Spielraums
- Schnellere Durchführbarkeit des Projekts
- Verbesserung der Eigenkapitalquote gegenüber der finanzierenden Bank
Private Anleger können beim Crowdfunding an der Finanzierung von Immobilien bereits mit geringen Beträgen teilnehmen. Da es sich um ein Nachrangdarlehen handelt, belohnen die Immobiliengesellschaften die Einzahlung mit attraktiven Renditen. Investieren Sie in Immobilien, gehen Sie allerdings ein Risiko ein, da die finanzierende Bank bei der Rückzahlung Vorrang hat.
Das partiarische Nachrangdarlehen und die Besonderheiten
Für die Umsetzung ihrer Projekte suchen Immobiliengesellschaften zusätzlich zum Darlehen der Bank eine Finanzierungsmöglichkeit durch Crowdfunding. Viele private Anleger können mit geringen Beträgen zur Finanzierung beitragen und ein partiarisches Nachrangdarlehen gewähren. Sie schließen dabei einen Vertrag mit der Immobiliengesellschaft ab, in dem die Rückzahlung, die Höhe der Zinsen und die Zinszahlung vereinbart sind. Bei einem Nachrangdarlehen für Immobilien, das durch Crowdinvesting gewährt wird, können private Anleger fest vereinbarte Zinsen erhalten, die sich während der Laufzeit nicht verändern. Bei einigen Anbietern von Crowdfunding werden die Anleger auch an Mieteinnahmen oder Verkaufserlösen beteiligt. Bei manchen partiarischen Nachrangdarlehen ist eine Gewinnbeteiligung oder eine Beteiligung am Unternehmenswert möglich.
Wer ein Nachrangdarlehen gewährt, bekommt die vertraglich vereinbarten Gegenleistungen vom Darlehensgeber. Er hat jedoch kein Mitspracherecht, Antragsrecht, Anfechtungsrecht oder Rederecht in der Gesellschafterversammlung. Auf den Erfolg des Unternehmens oder Projekts hat er keinen Einfluss. Erleidet das Unternehmen einen Verlust, ist der Darlehensgeber daran nicht beteiligt.
Beteiligen Sie sich an einem Crowdfunding, können Sie jedoch einen Verlust erleiden, wenn es zu einer Insolvenz des Projektträgers kommt oder wenn sich die Baukosten erhöhen. Wird der Darlehensnehmers insolvent, ist die Reihenfolge der Rückzahlung zu beachten:
- Rückzahlung des Darlehens der finanzierenden Bank
- Rückzahlung des Nachrangdarlehens
- Möglichkeit, über Gewinne und Eigenkapital zu verfügen
Im Insolvenzfall besteht also die Gefahr, dass Sie Teile des eingezahlten Kapitals verlieren oder einen Totalverlust erleiden. Der Anbieter des Crowdfundings muss auf seiner Website auf diese Gefahren hinweisen.
Jetzt zur IKANO BankNachrangdarlehen durch Crowdfunding – achten Sie auf den richtigen Anbieter
Das Autark-Nachrangdarlehen zeigt, dass es unter den Anbietern von Crowdfunding auch unseriöse Vermittler gibt. Autark hat mit Crowdfundings zu hervorragenden Konditionen gelockt. Privaten Anlegern wurden hohe Zinsen versprochen. Der Anbieter aus Liechtenstein mit einer Niederlassung in Dortmund köderte private Anleger mit jährlichen Zinsen von 7,5 Prozent. Insgesamt kamen Darlehen von 135 Millionen Euro durch rund 3600 Anleger zustande. Die Laufzeiten lagen teilweise bei 30 Jahren. Einige Anleger nutzten die Ratenzahlung. Die Investitionen sollten zur Finanzierung von Wohnimmobilien, einer Biogasanlage, eines Theaters und des deutschen Breitbandnetzes verwendet werden. Die Autark Invest AG verwendete die Einzahlungen jedoch für eigene Zwecke. Anleger, die ihre Verträge gekündigt haben, warten auf ihr Geld und müssen damit rechnen, leer auszugehen.
Wie das Autark-Nachrangdarlehen zeigt, sollten Sie sich nicht von hohen Zinsen blenden lassen und die Anbieter von Crowdinvest genau unter die Lupe nehmen. Informationen erhalten Sie bei der BaFin, bei der Stiftung Warentest sowie in Internetforen.
Auf relativ sicherer Seite sind Sie, wenn ein Anbieter von Crowdfunding über eine Lizenz der BaFin verfügt und er auf die Risiken hinweist. Exporo ist von der BaFin lizenziert, besitzt ein Siegel vom TÜV Saarland und ist Gründungsmitglied des Bundesverbands Crowdfunding. Auf der Plattform von Exporo wird auf allgemeine Risiken und auf speziellen Risiken bei den einzelnen Projekten hingewiesen. Risikoklassen helfen bei der Bewertung. Exporo legt großen Wert auf Sicherheiten bei den einzelnen Projekten.
Sicherheiten beim Nachrangdarlehen bei Exporo
Anders als das Autark-Nachrangdarlehen ist ein partiarisches Nachrangdarlehen bei Exporo immer zweckgebunden. Auf der Website von Exporo stehen verschiedene Projekte zur Auswahl, in die Sie als privater Anleger investieren können. Zu jedem Projekt finden Sie Informationen über das Finanzierungsziel, das bereits gesammelte Kapital durch Crowdfunding, die jährlichen Zinsen und die Laufzeit. Darüber hinaus können Sie Informationen über das Projekt, die Sicherheit und die Risiken abrufen. Anhand einer Risikoklasse kann das Risiko eingeschätzt werden. Haben Sie sich für ein Projekt entschieden, fließt das investierte Geld ein. Sie schließen einen Vertrag mit dem Projektträger ab. Dieser muss Ihnen das eingezahlte Kapital und die Zinsen zurückzahlen und Sie vierteljährlich über den Fortschritt des Projekts informieren.
Exporo ist ein Nachrangdarlehen Anbieter, der Wert auf Sicherheiten legt. Der Projektträger bekommt das Nachrangdarlehen erst ausgezahlt, wenn eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank und ein Bauvorbescheid vorliegen und wenn das Grundstück angekauft ist. Der Projektträger muss eine Gewinnabtretung vornehmen, indem er ein Bausonderkonto bei der finanzierenden Bank eröffnet, auf das die Erlöse aus dem Projekt gezahlt werden. Der Zugriff auf das Bausonderkonto wird durch einen Treuhänder gesperrt, bis die Rückzahlung des Bankdarlehens und des Nachrangdarlehens erfolgt ist. Noch mehr Sicherheit kann durch eine Grundschuld bei Bestandsimmobilien, eine Bürgschaft oder eine Patronatserklärung gewährleistet werden. Ein Treuhänder wickelt die Zahlung ab. Der Projektträger muss Eigenkapital für die Rückzahlung verwenden, wenn keine anderen Mittel vorhanden sind.
Jetzt zur IKANO BankRisiken bei einem Nachrangdarlehen durch Crowdfunding
Exporo weist auf die möglichen Risiken bei einem Nachrangdarlehen durch Crowdfunding hin. Kommt es zu einer Insolvenz des Projektträgers, kann das den Totalverlust für die privaten Anleger bedeuten. Zuerst muss das Darlehen der finanzierenden Bank zurückgezahlt werden. Weitere Szenarien, die zu Verlusten für die Anleger führen können, sind signifikant steigende Baukosten aufgrund von Fehlkalkulationen oder Insolvenzen der am Bau beteiligten Handwerksbetriebe. Ändert sich die Situation am Immobilienmarkt, sodass die Nachfrage nach Wohnungen zurückgeht, müssen Wohnungen zu niedrigeren Preisen als ursprünglich kalkuliert verkauft oder vermietet werden. Das ist mit Verlusten für die privaten Anleger verbunden. Bei Bestandsimmobilien können Veränderungen am baulichen Umfeld zu Verlusten führen. Wird beispielsweise eine Kläranlage in der Nähe der Immobilie gebaut, führt das zu Geruchsbelästigungen. Mieter ziehen aus, neue Mieter werden nur schwer gefunden. Da die Immobilie mit Verlust verkauft werden muss, kann es auch zu Verlusten bei den Anlegern kommen.
Exporo bewertet mit den Risikoklassen AA für das geringste Risiko bis F für das höchste Risiko. Für folgende Kriterien werden Punkte vergeben:
- Standort
- Vorrangiges und nachrangiges Kapital
- Stand von Vermietung oder Verkauf
- Baufortschritt
- Erfahrung des Projektentwicklers
- Maßnahmen zur Verringerung des Risikos
Das Risiko ist umso geringer, je weniger Punkte vergeben werden. Für alle Kriterien werden die Punkte zusammengezählt, um die Risikoklasse festzulegen.
So gewähren Sie ein Nachrangdarlehen bei Exporo
Exporo ist ein Nachrangdarlehen Anbieter für Immobiliengesellschaften. Die Projekte der Immobiliengesellschaften werden auf der Plattform von Exporo veröffentlicht. Zu allen Projekten sind ausführliche Informationen vorhanden. Haben Sie sich anhand der Risiken, der Sicherheiten und der Zinsen für ein Projekt entschieden, melden Sie sich an, sofern Sie noch nicht bei Exporo registriert sind. Sie geben Ihre E–Mail–Adresse an und erhalten eine E–Mail mit einem Link. Mit einem Klick auf den Link öffnen Sie das Anmeldeformular, das Sie mit Name, Telefonnummer und Passwort ausfüllen müssen. Jetzt können Sie investieren, um ein partiarisches Nachrangdarlehen zu gewähren. Die Investition erfolgt immer auf elektronischem Wege. Ihre Einzahlung können Sie per Überweisung oder im Lastschriftverfahren leisten. Die Zahlung wird zur Sicherheit über einen Treuhänder abgewickelt. Sie erhalten einen Vertrag mit der Projektgesellschaft per E–Mail zugeschickt. Die Projektgesellschaft zahlt zum festgelegten Zeitpunkt die Einzahlung und die Zinsen zurück.
Die Zinszahlung bei Neubauprojekten erfolgt in den meisten Fällen endfällig, also zusammen mit der Rückzahlung des eingezahlten Kapitals. Bei Bestandsimmobilien kann die Zinszahlung auch jährlich oder vierteljährlich erfolgen.
Verzögert sich die Fertigstellung eines Projekts, muss der Projektträger trotzdem Kapital und Zinsen zum festgelegten Zeitpunkt zahlen. Eine vorzeitige Auszahlung des Kapitals durch die Projektgesellschaft ist möglich, doch muss die Projektgesellschaft dann auch die kompletten Zinsen vorzeitig auszahlen.
Wird über das Crowdfunding nicht genügend partiarisches Nachrangdarlehen gesammelt, kann die Projektgesellschaft das Projekt mit weniger Nachrangdarlehen durchführen und nach einer alternativen Finanzierungsmöglichkeit suchen. Der Zeitraum kann zudem verlängert werden.
Jetzt zur IKANO BankSteuerliche Behandlung von Gewinnen aus Crowdfunding
Gewähren Sie ein Nachrangdarlehen, indem Sie sich am Crowdfunding beteiligen, müssen Sie die erzielten Gewinne versteuern. Das gilt für Zinsen ebenso wie für Gewinne in Form von Beteiligungen. Für Privatpersonen gelten andere Regelungen als für Unternehmen. Juristische Personen, die sich mit Betriebsvermögen am Crowdfunding beteiligen, müssen auf die Gewinne Körperschaftsteuer zahlen. Selbstständige gelten als natürliche Personen und müssen auf die Gewinne, die sie beim Crowdfunding mit dem Betriebsvermögen erzielen, Einkommensteuer zahlen.
Investieren Sie als privater Anleger bei Exporo, sind Sie zur Zahlung der Steuer verpflichtet. Exporo und der Projektträger führen keine Steuern auf Ihre erzielten Zinsen ab. Sie müssen also an Exporo oder den Projektträger keinen Freistellungsauftrag erteilen. Die Zinsen müssen Sie in Ihrer Steuererklärung in der Anlage KAP angeben. Sie gelten als Gewinne aus Kapitalvermögen und unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 Prozent. Auf diese Abgeltungssteuer wird noch der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent erhoben. Gehören Sie der Kirche an, müssen Sie zusätzlich Kirchensteuer auf die Abgeltungssteuer zahlen. Sie beträgt je nach Bundesland 8 oder 9 Prozent. Werden die Zinsen endfällig gezahlt, müssen Sie die Zinsen dann in der Steuererklärung angeben, wenn sie anfallen. Bei einer vierteljährlichen oder jährlichen Zinszahlung müssen Sie die Zinsen jährlich in der Steuererklärung angeben. Sie sollten den Sparerpauschbetrag nicht vergessen, der bei Einzelveranlagung bei 801 Euro und bei der gemeinsamen Veranlagung von Ehepaaren bei 1.602 Euro liegt. Nur der Betrag, der den Sparerpauschbetrag überschreitet, muss versteuert werden.
Fazit: Auf den richtigen Nachrangdarlehen Anbieter achten
Ein Nachrangdarlehen kann von Bauherren beantragt werden, wenn das erste Darlehen einer Bank und das vorhandene Eigenkapital für die Finanzierung nicht ausreichen. Private Bauherren müssen das vorrangige Darlehen der ersten Bank mit einer Grundschuld besichern. Auf das Nachrangdarlehen wird eine nachrangige Grundschuld eingetragen. Im Rang steht das Nachrangdarlehen hinter dem Darlehen der ersten Bank und vor dem Eigenkapital. Bei Zahlungsunfähigkeit hat die Rückzahlung des vorrangigen Darlehens Priorität. Nicht jede Bank gewährt ein Nachrangdarlehen. Es kommt daher auf den geeigneten Nachrangdarlehen Anbieter an. Faire Konditionen gewähren Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Als privater Anleger können Sie in Immobilien investieren, indem Sie am Crowdfunding teilnehmen. Immobiliengesellschaften können ein partiarisches Nachrangdarlehen durch Crowdfunding erhalten. Es kommt auch hier auf den richtigen Anbieter an, damit Sie als privater Anleger wissen, in welches Projekt Sie investieren. Das Autark Nachrangdarlehen hat gezeigt, dass es unseriöse Anbieter gibt, bei denen das eingezahlte Geld in Gefahr ist. Ein seriöser Anbieter für das Crowdfunding ist Exporo. Dort werden alle Projekte sorgfältig geprüft und auf Risiko beurteilt.
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